Redegørelse

Her redegøres for udbygningsbehov og planlægningsmæssige begrundelser for de lokale forhold inden for Kalundborg planområde, herunder også miljøvurdering af nye arealudlæg i forhold til Kalundborg Kommuneplan 2000-2012 og Regionplan for Vestsjællands Amt 2005

Behov for nye boligudlæg

For Kalundborg planområde er fastsat et boligbehov på 1127 boliger i planperioden jf. boligprogrammet fra Befolkningsprognose 2009-2021 for Kalundborg Kommune. Restrummeligheden er opgjort til 730 boliger, hvorfor der er behov for arealudlæg i planområdet. Der er udlagt areal til 331 nye boliger og 200 boliger i omdannelsesområdet i midtbyen.

Nyudlæg er i principper fordelt efter et behov indenfor et skoledistrikt, som er den administrative distriktsenhed i befolkningsprognosens boligprogram. Dette gælder for Røsnæs, Rørby og Årby distrikterne. Kalundborg by består af flere skoledistrikterer nyudlæg dog lokaliseret efter eksisterende visioner, struktur- og dispositionsplaner set for hele byområdet under ét.

• Distriktet Nyrup har ingen eksisterende rummelighed. Kommunalbestyrelsen har besluttet at man ikke ønsker udbygning af et udlagt BYOMRÅDE i Regionplan 2005 på 3,4 ha, der er skovbevokset og omgivet af fortidsminder og kulturspor. Det er vanskeligt at lokalisere yderligere udbygningsmuligheder i tilknytning til distriktet.
• I Raklev-distriktet er der rummelighed i Ellede på 27 boliger og ved Raklev Skillevej på 33 boliger (rammeområde K03.BL01 og K03.B03). Det er vanskeligt at lokalisere yderligere udbygningsmuligheder i tilknytning til distriktet.
• Ved det store udbygningsområde på Herredsåsen til 204 boliger (rammeområde K03.B19) indgår et nyt areal på 2 ha til 30 boliger (rammeområde K03.B06), udlagt som BYOMRÅDE i Regionplan 2005 jf. strukturplanen for området. Her tilgår yderligere et østligere beliggende område på 4,6 ha til ca. 80 boliger (rammeområde K03.B22), der er medtaget som alternativ til strukturplanen på baggrund af et forsalg indkommet fra borgerne. Området ændrer anvendelse fra rekreativt område i BYOMRÅDE til boligområde. Det er vanskeligt at lokalisere yderligere udbygningsmuligheder som perspektivarealer i tilknytning til distriktet.
• I Rynkevangsdistriktet tilgår et areal på 1,9 ha til ca. 30 boliger (rammeområde K04.B06), der ændrer anvendelse fra rekreativt område til boligområde. Dette giver bedre udnyttelse af vejanlægget til udbygningsområdet ved Lupinvej på 115 boliger(rammeområde K04.B07). I distriktets restrummelighed indgår omdannelse af Kalundborg midtby fra erhvervsområde til center- og boligområde. Det anslåede antal boliger i omdannelsesområdet er 200.
• I Tømmerup-distriktet tilgår nye arealer i forbindelse med den langsigtede plan for udbygning i øst mod Kåstrup. Et areal på 23,2 ha til ca. 170 boliger og en børneinstitution (rammeområde K04.B15) er udlagt som BYOMRÅDE i Regionplan 2005. Arealet er reduceret i forhold til byområdeudlægget for at tilpasse boligudbygningen til behovet.
• Distrikterne Årby og Rørby kan dække planperiodens boligbehov indenfor eksisterende udbygningsområder med et lille overskud. Det er vanskeligt at lokalisere yderligere udbygningsmuligheder i Rørby. Årby har på sigt udbygningsmulighed mod nord, hvor et rammeområde udtages på baggrund af Regionplan 2001 og den pæne rummelighed i denne planperiode.
• På Røsnæs i Ulstrup tilgår 2,5 ha boligområde og falder kun delvist sammen med BYOMRÅDE-udlægget i Regionplan 2005 på 3,5ha nord for sportspladsen (rammeområde K11.B04-B09). Helt særlige natur-, kultur- og landskabelige forhold taler for en anden disponering af BYOMRÅDET. Se nedenfor.

Tabel: Opgørelse over boligbehov, rummelighed og boligudlæg. Boligbehov fra Kalundborg Kommunes boligprogram fra Befolkningsprognose 2009-2021 opgjort efter skoledistrikter.

 *) Omdannelsesområde i Kalundborg midtby anslås til ca. 200 boliger.

**) i området er ikke fratrukket arealer til børneinstitution og grønne kiler.

Ulstrup

Ulstrup er en byzonelandsby, der er beliggende noget isoleret på Røsnæs. De foreslåede boliggrupper ønskes placeret i LANDSKABSOMRÅDE, større uforstyrret landskab, kystnærhedszone, kirkeomgivelse, med visuel kontakt til udpeget kulturmiljø samt delvis i udlagt BYOMRÅDE jf. Regionplan 2005. Dette betyder bl.a. at den nødvendige bebyggelse skal varetage landskabelige hensyn, tilpasses lokal byggeskik og ikke forringe oplevelsen af kirken. Der kræves en særlig planlægningsmæssig begrundelse for udbygning indenfor kystnærhedszonen. Se også miljøvurderingen.

Udlægget begrundes planlægningsmæssigt ud fra sociale, kulturelle og miljømæssige betragtninger, herunder væsentlige økologiske og landskabelige tilpasninger. Udbygningen er en del af et samlet projekt med naturgenopretning, stiforbindelser og andre sociale og kulturelle tiltag, initieret af borgerne. De kommende beboere vil på vital vis kunne understøtte eksisterende dagligvarebutik, landsbyens skole og øvrige kulturelle aktiviteter.

De 21 helårsboliger udlægges i mindre grupper, hvor husenes placering tager udgangspunkt i den oprindelige landsbys strukturer, de topografiske forhold i øvrigt, oplevelsen af kirken i landskabet og følger endvidere terrænprofilet. Boligernes materialevalg er afdæmpet og højden er begrænset til maks. 7m.

Boligernes synlighed fra kystsiden vil være begrænset af en bagvedliggende højderyg. De er placeret bag eksisterende bebyggelse og materialevalget er afdæmpet med begrønnede tage.

Erhvervsudbygning

Udbygningsområder til erhverv i Kalundborg planområde er primært beliggende syd og øst for Kalundborg by samt et håndværkerområde i Rørby.

I Regionplan 2005 blev der udtaget 63,2 ha erhvervsarealer syd for Tømmerup Kirke af BYOMRÅDE, for at friholde kirkeomgivelserne. I denne revision af kommuneplanen er der yderligere udtaget 7,5 ha vådområde af det tidligere særlige erhvervsområde (rammeområde K05.E10).

For at møde efterspørgslen på store samlede erhvervsarealer er der fundet et erstatningsareal herfor på 50 ha syd for byen mod Årby, dels ved omdisponering af et eksisterende erhvervsareal og dels ved nyudlæg (rammeområde K05.E09).

Samlet er der en nedgang på 33 ha i erhvervsudbygningsmuligheder.

Ved at lade det særlige erhvervsområde på ca. 22 ha (rammeområde K05.E10), der er udpeget til miljøbelastende virksomheder med særlige beliggenhedskrav i regionplanen, udgå som sådan, kan der disponeres friere over Kalundborgs erhvervsarealer, uden at skulle udlægge yderligere areal i åbent land. 

I Kalundborg midtby er der udpeget et omdannelsesområde på 7,3 ha. Omdannelsen giver derved nye udbygningsmuligheder for handels-, kontor- og servicevirksomheder. Erhvervsandelen i omdannelsesområdet kan dog ikke erstatte behovet for nye udbygningsarealer, da omdannelsen primært sker ved udflytning af pladskrævende virksomheder. 

I den hidtidige planlægning indgår en udvidelse af havnen, Ny Vesthavn (rammeområde K07.E02 og K07.E03). Her 43,2 ha erhvervsareal til massegods og havnerelaterede erhverv.

Der er udlagt arealer til et hotel nord for Holbækvej (rammeområde K04.E03). Hotellet kan få en bygningshøjde på op til 50 m. Byggeriet skal fremstå som en velfungerende helhed af høj arkitektonisk kvalitet, der kan fungere som et landmark på indfaldsvejen til Kalundborg by. Der er lagt vægt på at hotellet får en grøn profil, med krav til lavt energiforbrug og udnyttelse alternative energikilder. Beliggenheden er valgt ud fra ønsket om en attraktiv placering i udkanten af byen, med gode transportmuligheder lige ved hovedvejsnettet og den kommende station ved Stejlhøj og Novo Nordisk. En placering tilbagetrukket fra kysten mindsker påvirkningen af kystlandskabet. En alternativ placering kunne være i Midtbyen, men hensynet til miljøet omkring Højbyen og den 5-tårnede kirke er væsentligt, hvorfor et høj hotelbebyggelse er fravalgt her.  

Se også miljøvurderingen.

I Rørby kan et eksisterende erhvervsområde udvides med 2,1 ha til lettere industri- og værkstedsvirksomhed (rammeområde K09.E02). Note: Ændret iht. Kommuneplantillæg nr. 12.

Rekreative grønne områder 

I forbindelse med revisionen af kommuneplanen er der sket relativt få ændringer for de rekreative, grønne områder i Kalundborg planområde.

På Herredsåsen og ved Lupinvej i Kalundborg by er 6,5 ha rekreative grønne områder overgået til boligformål, der begge er beligende i lanzone (rammeområderne K03.B22 og K04.B06)

8,3 ha er rammelagt i forbindelse med BYOMRÅDEudlæg i Regionplan 2005 ved Herredsåsen nord for Kalundborg (rammeområde K03.R02). Området er et naturareal med mose og bevoksninger og skal fastholdes som sådan med mulighed for fritidsaktiviteter.

I den syd-østlige del af Kalundborg er 14 ha erhvervsområde i byzone overgået til rekreative, grønne områder (del af rammeområde K05.R04), mens ca. 29 ha er rammelagt som en grøn kile, der forbliver i landzone i forbindelse med udbygningen af Statoil og det nye erhvervsområde mod Årby (rammeområde K05.R03).

Den grønne kile er et lavtliggende område med enge. Området fastholdes som sådan med mulighed for fritidsaktiviteter.

Ferie- og fritidsanlæg

I den turistpolitiske redegørelse peges på behovet for at udbygge hotel- og feriecenterkapaciteten i kommunen. Dette er i Kalundborg planområde fulgt op af følgende planlægningsmæssige tiltag:

Muligheden for at udvide Dansk Handicap Forbunds Motel- og feriecenter med maksimalt 40 ferieboligenheder, til maksimalt 160 sengepladser, inden for det tidligere anlægsområde ved Græsmark, fastholdes (rammeområde K12.R03). Udvidelsen kan alene anvendes til ferieboliger/ferielejligheder i tilknytning til den eksisterende hotelvirksomhed. Ingen bygninger må gives en højde over 5 m målt til kip. Det skal i detailplanlægning og sagsbehandling efter strandbeskyttelseslinjen sikres, at bygningerne indplaceres og tilpasses under hensyntagen til kystlandskabet. 

For det tidligere anlægsområde ved Årbyhus/Pionergården (rammeområde K12.R11) fastholdes muligheden for, at ejendommen kan udbygges som feriecenter. Udover at bidrage til en øget hotel- og feriecenterkapacitet, giver udbygningsmuligheden grundlag for at forbedre den eksisterende, tidligere feriekoloni-bebyggelse og tilpasse den bedre til kystlandskabet. Bebyggelsen er omfattet af strandbeskyttelseslinje, men på grundlag af et konkret projekt har Miljøcenter Roskilde afgivet en skrivelse, hvor det tilkendegives, at miljøcentret på grundlag af en lokalplan er sindet at dispensere til projektet, indeholdende ca. 52 ferielejligheder svarende til ca. 200 sengepladser.

Det bebyggede areal kan kun udvides i begrænset omfang, snævert afgrænset omkring det eksisterende bygningskompleks og med muligheder for tilpasninger landværts bygningerne. Eventuel etablering af tagetage kan kun ske på nærmere vilkår og efter lokalplanlægning, der sikrer god tilpasning til kystlandskabet.

På Klintegården (rammeområde K12.R07) kan den eksisterende bygning benyttes til restaurant o. lgn. samt kursusvirksomhed. Der kan desuden planlægges nærmere for feriecenter med maks. 450 sengepladser i overensstemmelse med gældende fredningsforhold. Området er i dag omfattet af en fredning, der muliggør opførelse af et hotelbyggeri. Imidlertid er en del af området omfattet af strandbeskyttelseslinje, hvorfra der ikke kan opnås den nødvendige dispensation. I forlængelse heraf agter Kommunen at rejse en ny fredningssag med henblik på at opnå en fredning landværts strandbeskyttelseslinjen, der således gør det muligt at planlægge nærmere for feriecenter uden gene for kystlinjen og med en fornuftig tilpasning til kystlandskabet.

Saltbæk Camping (rammeområde K12.R02) ønsker udvidelse fra de nuværende 100 pladser til 200 pladser. I Kommuneplanen er der skabt et grundlag for at gennemføre ønsket ved at udvide rammen mod øst.

Udvidelsen skal imødekomme campingpladsens behov for ekstrakapacitet i højsæsonen og bidrager samtidig til at styrke campingkapaciteten i området uden at nødvendiggøre nyanlæg. Saltbæk Camping er ikke beliggende i direkte kontakt med kysten, men inden for kystnærhedszonen i et lavtliggende og særpræget landskab ved Saltbæk Vig. Udvidelsen vurderes, at falde i god tråd med områdets beskaffenhed, hvor udviklingen af naturturisme er hensigtsmæssig. Udvidelsen skal ske på arealer, der ikke er omfattet af væsentlige naturinteresser. 

For så vidt angår sommerhuse er der ikke nye udlæg i kommuneplanen. Et SOMMERHUSOMRÅDE på Røsnæs, K12.S06, er reduceret i forhold til Regionplan 2005, i overensstemmelse med nylig lokalplanlægning og kommuneplantillæg. Det seneste lokalplanlagte område, lokalplan nr. 508, fastholdes, men er ikke udbygget.

Trafikale forhold

Udbygningen i Ulstrup vurderes ikke at give trafikale problemer. Der er behov for stier på Røsnæsvej i begge sider pga. skoletrafik.

Holbækvej er generelt trafikalt belastet, hvorfor der bør laves en trafikundersøgelse før en udbygning nord for Holbækvej mod Kåstrup påbegyndes. Midtby-omdannelsen i Kalundborg vurderes ikke i sig selv at have indflydelse på de eksisterende trafikale problemer. I visionen for omdannelsen lægges op til trafik- og miljøforbedringer i Elmegade.

Erhvervsområdet nord for jernbanen i Kalundborg (rammeområde K05.E11) kan ikke tages i brug før det endelige tracé af udbygningen af rute 23 foreligger. Herefter kan vejadgangen til området afklares. Erhvervsområdet ved Hovvejen (rammeområde K05.E10) skal trafikbetjenes af Rendsborgparken. Med udbygningen af vejnettet sydom byen til Slagelsevej forventes udbygningen af det nye erhvervsområde mellem Årby og Slagelsevej (rammeområde K05.E09) ikke at give problemer. De nye erhvervsområder i Rørby trafikbetjenes ad eksisterende stikvej.

Kystnære områder

I forbindelse med revisionen af kommuneplanen er de uudnyttede arealreservationer i kystnærhedszonen, der omfatter landzonerne og SOMMERHUSOMRÅDER, revurderet jf retningslinjerne for kystnærhedszonen og nye arealer tilgået. Store dele af Kalundborg planområde er omfattet af Kystnærhedszonen.

Fastholdte arealreservationer:

• Et rekreativt område Ugerløse Motel og Feriecenter ved Græsmark (rammeområde K12.R02), med mulighed for udvidelse med 40 sengepladser, fastholdes. jf udlæg i Regionplan 2005.
• Et rekreativt område Årbyhus/Pionergården (rammeområde K12.R11), med mulighed for udbygning til feriecenter, fastholdes. Jf. udlæg i Regionplan 2005.
• Et rekreativt område Klintegården (rammeområde K12.R07), hvor der i dag er mulighed for restaurant og kursuscenter i eksisterende bygning, fastholdes. Der kan planlægges nærmere for feriecenter i overensstemmelse med gældende fredningsforhold. Se nærmere ovenfor under Ferie- og fritidsanlæg. 
• En begrænset udvidelsesmulighed af Røsnæs/Nyby Havn fastholdes.
• Et erhvervsområde i den østlige del af Kalundborg (del af rammeområde K05.E01) fastholdes. Området ligger lavt og bag eksisterende bebyggelse, hvorfor kystpåvirkningen er uvæsentlig.
• Et erhvervsområde i den østlige del af Kalundborg (rammeområde K05.E10) fastholdes. Området ligger lavt og bag eksisterende bebyggelse, hvorfor kystpåvirkningen er uvæsentlig.

Nye og ændrede arealreservationer:

• Et nyt boligområde i Kalundborg (rammeområde K03.B06) tilgår som led i sidste etape af strukturplanen for Herredsåsen. Området ligger bagved og er omsluttet af eksisterende bebyggelse, hvorfor kystpåvirkningen er uvæsentlig.
• Et nyt boligområde i Kalundborg (rammeområde K03.B22) tilgår, ændret fra rekreativt område, tilgår på baggrund af et alternativ til udbygning i strukturplanen for Herredsåsen. Området ligger bagved eksisterende bebyggelse, hvorfor kystpåvirkningen er uvæsentlig.
• Et nyt, mindre boligområde i Kalundborg (rammeområde K04.B06) tilgår, ændret fra rekreativt område, på baggrund af ønsket om bedre udnyttelse af infrastrukturen. Området ligger bagved eksisterende bebyggelse, hvorfor kystpåvirkningen er uvæsentlig.
• Et nyt, større boligområde i Kalundborg (rammeområde K04.B15) tilgår, som led i første etape af en større udbygning mod øst. Området ligger bagved eksisterende bebyggelse, hvorfor kystpåvirkningen er uvæsentlig.
• Et nyt erhvervsområde ved Holbækvej (rammeområde K04.E03) til hotel. Der gives mulighed for en højde op til 50m. Bliver byggeriet i fuld højde kan det være synligt i kystlandskabet fra nordkysten og fra Kalundborg Fjord. Der skal i den videre planlægning laves landskabsanalyser og visualiseringer som udgangspunkt for at vurdere projektet og sikre, at oplevelsen af det omgivende landskab, herunder kystlandskabet ikke forringes.
• Et nyt erhvervsområde ved Slagelsevej (rammeområde K05.E09). Området ligger lavt og bag eksisterende bebyggelse med en maks. højde på 8,5m. Dermed vil det vil ikke være synligt i kystlandskabet.
• En udvidelse af et erhvervsområde i Melby (rammeområde K06.E07). Området vil ikke være synligt fra kystlandskabet.
• Nye boligområder ved Ulstrup (rammeområderne K11.B04-B09) delvist udlagt i Regionplan 2005. Udbygningen er lokaliseret bag eksisterende bebyggelse og optager derved ikke åbne kyststrækninger. Der udbygges under hensyn til Ulstrup landsbys oprindelige struktur langs vej, og landskabets elementer som hegn og omkring en bakke. Naturinteresserne i området styrkes med et tilhørende naturgenopretingsprojekt og en udbygning af stier sikrer forbindelser mellem kysten og åbent land. Bebyggelsens påvirkning af kystlandskabet fra syd er mindsket, idet den underordner sig landskabet med bl.a taghældninger, der følger terrænet, afdæmpet materialevalg, begrønnede tage og en maks. bygningshøjde på 7 m.
• Et rekreativt område Saltbæk Camping (rammeområde K12.R02) udvides mod øst med mulighed for op til 200 campingenheder, se nærmere ovenfor under Ferie- og fritidsanlæg. 
• Et nyt vindmølleområde ved Lerchenborg (rammeområde K12.T01) tilgår. Vindmølleområdet er placeret kystnært og højt i terræn i forhold til omgivelserne, hvorfor de store vindmøller vil virke markante i landskabet og være synlige fra de kystnære landskaber omkring Jammerland Bugt og Kalundborg Fjord. Se nærmere under redegørelsen for vindmøller i afsnittet By og landskab og miljøvurderingen.

Ophævede arealreservationer:

• En del af tidligere regionplanSOMMERHUSOMRÅDE Hejrevej på Røsnæs, beliggende ved rammeområde K12.S06, udgår. I overensstemmelse med  Lokalplan nr. 508 og Kommuneplantillæg nr. 21, Kalundborg Kommune.
• Et areal i det vestligste Kalundborg udlagt til BYOMRÅDE i Regionplan 2005 (kortbilag 1.5-31) udgår.
• Et erhvervsområde udgår i det østlige Kalundborg udgår, da det er lavbundsområde. Arealet overføres til landzone som BESKYTTELSESOMRÅDE.
• Et boligområde nord for Årby udgår og overføres til landzone som LANDSKABSOMRÅDE,(tidligere rammeområde 7.1 B4).
• Et område med jordbrugsparceller i Ugerløse landsby udgår.
• Et område med jordbrugsparaceller i Kærby udgår.

De fremtidige bebyggelsesforhold indenfor de kystnære dele af byzonen er vurderet i forhold til deres påvirkning af kystlandskabet:

• Omdannelsesområdet i Kalundborg midtby omkring Elmegade med en højde på op til 13 m ligger delvist bag eksisterende bebyggelse. Der er stillet krav om bebyggelsens udtryk skal harmonere med købstadens ældre bebyggelse, hvorfor kystlandskabet ikke ændres.

Øvrige ændringer i rammer og zoneforhold

Ændrede zoneforhold

Overførsel af arealer fremgår af kort over rammerne.

Ændringer i zoneforhold fra landzone til byzone sker med baggrund i udbygning til bolig- og erhvervsformål, samt en konkret vurdering om afrunding af byerne, til dels med udgangspunkt i de gamle kommuneplaner.

Grønne kiler og andre grønne områder er overført, hvor de er omgivet af byzone efter en konkret vurdering på baggrund af principper herom i de tidligere kommuneplaner. Sikring af de grønne områder er fulgt op i rammebestemmelserne.

SOMMERHUSOMRÅDER er gennemgået for muligheden for at overføre beskyttede naturtyper til landzone.

Ændrede rammer

Som led i harmoniseringen af de 5 gamle kommuneplaner er kommunen gennemgået for at ensarte:

• arealanvendelsen efter Plansystem DKs kategorier, hvorved flere rammer er blevet opdelt, idet anvendelsen er blevet præciseret. Andre områder er blevet rammelagt, hvilket især gør sig gældende for rammer i landområdet.
• landsbyafgrænsninger, hvorved Bjørnstrup, Ågerup, Kallerup, Vollerup, Illerup, Brokkebjerg og Andaks landsbyer er blevet rammelagt i planområdet. 
• boligområderne efter boligtyper hvor muligt.

Som led i revisionen af kommuneplanen er der lagt vægt på en bedre arealudnyttelse indenfor BYOMRÅDERNE under hensyn til at forbedre både udnyttelsen af infrastruktur og rekreative muligheder. Det har ført til mindre justeringer af rammeafgrænsninger og fortætningsmuligheder i rammebestemmelserne. Endelig har der været fokus lavtliggende områder, der enten er udtaget af rammerne eller disponeret som rekreative områder.

De generelle rammebestemmelser er udarbejdet på baggrund af de 5 gamle kommuneplaner og under hensyn til gældende lovgivning, de statslige interesser i kommuneplanlægningen og kommunalbestyrelsens mål for planlægningen.