Redegørelse

Her redegøres for udbygningsbehov og planlægningsmæssige begrundelser for de lokale forhold inden for Gørlev planområde, herunder også miljøvurdering af nye arealudlæg i forhold til Gørlev Kommuneplan 2005-2016 og Regionplan for Vestsjællands Amt 2005

Behov for nye boligudlæg

For Gørlev planområde er fastsat et boligbehov på 314 boliger i planperioden jf. boligprogrammet fra Befolkningsprognose 2009-2021 for Kalundborg Kommune.

Nyudlæg er fordelt efter boligbehovet på skoledistrikter, der viser at der er tilstrækkelige udbygningsmuligheder i Gørlev-distriktet, men behov for yderligere boligudbygning i Kr. Helsinge-distriktet.

Gørlev-distriktet

Udbygningsmulighederne for Gørlev er blevet omdisponeret, for at sikre en byudvikling tættere på bymidten og bedre udnyttelse af infrastruktur og øvrige byfunktioner. Udbygningsretningen mod nord, som angivet i Regionplan 2005, udgår. Da Gørlev by har stor rummelighed i boligområderne, udgår også arealer mod nord på ca. 8,5 ha.

Et større landområde nord for byen kan derved overgå til skovrejsningsområde som led i den kommende planlægning i åbent land, idet det har været friholdt i forbindelse med den tidligere planlagte boligudbygning mod nord.

I den nordlige del af byen er der lokalplanlagt for 72 tæt lav boliger og yderligere udbygningsmulighed for 84 boliger (rammeområde G1.B19). Et mindre areal på 1,6 ha tilgår G1.B19 som afrunding af boligområdet mod det gamle jernbanetrace for at tilgodese en bedre planlægning af området. Arealet er delvis udpeget som skovrejsningsområde.

Der er stadig rummelighed på 26 boliger i den gamle Sukkerfabriks arealer, som led i en omdannelse af området (rammeområde G1.BL01).

Endvidere er der lokalplanlagt for 43 boliger tæt lav boliger i den sydlige delaf byen (rammeområde G1.B14) og yderligere udbygningsmulighed for 34 åben lav boliger (rammeområde G1.B15).

På sigt peges der på en udbygning med boliger øst for jernbanen og nord for Ulstrupvej, idet en udbygningsmulighed for industrierhverv udgår af planlægningen.

Kr. Helsinge-distriktet

I Kr. Helsinge-distriktet er boligbehovet anslået til 54 boliger. Der er en restrummelighed på 22 boliger beliggende i den sydøstlige del af Kr. Helsinge by (rammeområde G2.B06). 

I Reersø findes ingen egentlige udbygningsmuligheder uden at tilsidesætte beskyttelsesinteresserne i området, hvorfor udvikling må finde sted som huludfyldning.

Derfor udlægges nyt areal i Kr. Helsinge. Her tilgår et nyt område (rammeområde G2.B07) på 5,1 ha til ca. 50 boliger. Området er lidt større end boligbehovet i området, men er afgrænset på baggrund af begrænsninger i fremtidige udbygningsmuligheder pga interesser i åbent land og de topografiske forhold iøvrigt. De 2 udbygningsområder bør planlægges efter en samlet dispositionsplan, der muliggør en mere helhedsorienteret planlægning, der tilgodeser landsbyens karakteristiske træk og tilpasses traditionelle landsbystrukturer. Området kan derefter tages i brug løbende indefra byen og ud.

Tabel: Opgørelse over boligbehov, rummelighed og boligudlæg. Boligbehov fra Kalundborg Kommunes boligprogram fra Befolkningsprognose 2009-2021 opgjort efter skoledistrikter.

Erhvervsudbygning

I Gørlev planområde er erhvervsområder til lokalisering af erhvervsvirksomheder beliggende i Gørlev by. Byen er præget af den gamle Sukkerfabriks arealer og flere områder til større og mindre produktions- og håndværksvirksomheder. Med baggrund i kommunesammenlægningen er det ikke længere nødvendigt at kunne tilbyde nye områder til industri. Dermed frigives areal til at kunne tilbyde attraktive bosætningsmuligheder og derved udnytte infrastruktur og servicetilbud bedre.

I denne planperiode peges derfor på at lade et industriområde ved Jødeland på 5,1 ha udgå og udnytte rummeligheden og fortætningsmulighederne i de nuværende erhvervsområder.

I den østlige del af byen er der rummelighed på 1,4 ha til håndværks- og produktionserhverv (rammeområderne G1.E06 og G1.E07).

På den gamle Sukkerfabriks arealer er der 2,6 ha med mulighed for udvikling af serviceerhverv, kontorvirksomheder og lignende, som kan indgå som naturlige naboer til tilgrænsende institutioner og boliger (rammeområde G1.E04). Endvidere et område på 3,4 ha til tungere industri (rammeområde G1.E05).

Til erhvervsudvikling på sigt peges på et areal øst for Omfartsvejen.

Trafikale forhold

De trafikale forhold omkring de nye udbygningsområder i planområdet vurderes at være uproblematiske.

Ferie- og fritidsanlæg

Den turistpolitiske redegørelse peger på behovet for udvidet campingkapacitet i kommunen og i området findes det hensigtsmæssigt at udvide eksisterende anlæg fremfor at etablere nye turistanlæg.

Kommuneplanen giver mulighed for en mindre udvidelse af Reersø Camping (rammeområde G4.R03) mod vest, fra 145 til 200 pladser. Pladsens beliggenhed i tilknytning til landsbyen Reersø begrænser udvidelsesmulighederne til denne retning. Udvidelsen skal imødekomme campingpladsens behov for ekstrakapacitet.

Området er en del af udpeget bevaringsværdigt kulturmiljø nr. 309-3 (Halvøen Reersø), hvor udpegningsgrundlaget er:

• halvøens bølgede agerland uden udflyttede gårde og husmandssteder
• den tætte, afgrænsede bebyggelse i landsbyen og langs vejen mod havnen
• strandengene omkring Vejlen og Flasken og på skifterne
• resterne af steendiget, der afgrænser strandengene fra hals.  

Kulturmiljøet er bl.a. sårbart mod bebyggelse uden for den afgrænsede landsby.

Kommuneplanen åbner mulighed for, at udvidelsen kan ske på grundlag af landzonetilladelse under vilkår af, at der kun foregår teltslagning og at der ikke etableres faste installationer. Dette særligt med henblik på at sikre kulturmiljøinteresserne, men det vurderes samtidig, at de nævnte vilkår også vil sikre hensynet til kystlandskabet.

En anden campingplads, der ønsker mulighed for udvidelse er Solholm camping i Bjerge Sydstrand (rammeområde G4.R02). Kommuneplanen muliggør en udvidelse fra de nuværende 100 campingenheder til 200 campingenheder, hvilket svarer til den hidtidge udvidelsesramme i Regionplan 2005. Muligheden skal ses i lyset af kommunens ønske om, på baggrund af den turistpolitiske redegørelse, at også de mindre pladser  i begrænset omfang skal sikres naturlige udvidelsesmuligheder. Pladsens beliggenhed i SOMMERHUSOMRÅDE betyder, at udvidelsen kun kan ske inden for det nuværende areal svarende til den tidligere ramme i SOMMERHUSOMRÅDE, væk fra kysten, hvorfor denne ikke vil blive påvirket ved en realisering.

Ved Mullerup Havn (rammeområde G4.R15) er der lokalplanlagt for etablering af hotel og feriecenter med 200 sengepladser. Med henblik på at styrke overnatningskapaciteten i området yderligere og øge tiltrækningen af turister og besøgende er antallet af sengepladser i kommuneplanen udvidet til 350 med tilhørende fællesfaciliteter. Dette svarer til den hidtidge ramme i Regionplan 2005.

Udvidelsen forudsætter, at det ved den nærmere planlægning sikres, at den supplerende bebyggelse indpasses i den kystlandskabelige helhed og ikke placeres nærmere kysten end den lokalplanlagte bebyggelse. Samtidig skal adgangs- og parkeringsmuligheder for éndagsturister i området forbedres. Mullerup Havn er i øvrigt udpeget som bevaringsværdigt kulturmiljø nr. 309-6.

I umiddelbar tilknytning til og landværts Mullerup Havn er fastholdt et rekreativt areal til golfbane (rammeområde G4.R14). Udover kvaliteterne ved naturen og kystlandskabet kan det være et vigtigt element for den turistmæssige attraktion, at der findes aktivteter og oplevelser i nærområdet. Derfor er området fastholdt, idet der samtidig i den nærmere planlægning lægges vægt på, at landskabets karakter bevares og den kystlandskabelige helhed sikres ved opførelse af bebyggelse.

For så vidt angår SOMMERHUSOMRÅDER er der ikke nye udlæg i kommuneplanen, men nogle eksisterende ikke (fuldt) udbyggede områder fastholdes. Det drejer sig om Drøsselbjerg Strand, område G4.S07, der er lokalplanlagt, samt Drøsselbjerg Strand, område G4.S08, der er udlagt i Regionplan 2005, men endnu ikke lokalplanlagt. Begge områder blev udlagt i forbindelse med Landsplandirektiv for udvidelse af sommerhusområder, vedtaget den 23. juni 2005.

Et SOMMERHUSOMRÅDE G4.S03 på Reersø Nordstrand, udlagt i Regionplan 2005, fastholdes. Kommuneplanen angiver, at området skal overføres til SOMMERHUSOMRÅDE ved lokalplan. Området er delvist udbygget med ejendomme, der anvendes som sommerhusbeboelse. Det skal i detailplanlægning og sagsbehandling efter strandbeskyttelseslinjen sikres, at bygninger indplaceres og tilpasses under hensyntagen til kystlandskabet. 

Kystnære områder

I forbindelse med revisionen af kommuneplanen er de uudnyttede arealreservationer i kystnærhedszonen, der omfatter landzonerne og sommerhusområderne, revurderet jf retningslinjerne for Kystnærhedszonen og nye arealer tilgået. I Gørlev planområde drejer det sig om følgende områder:

• Et rekreativt område, G4.R15 Mullerup havn, med mulighed for udvidelse af hotel og feriecenter til 350 sengepladser, fastholdes. Se nærmere ovenfor.
• Et rekreativt område, G4.R03 Reersø Camping, udvides. Se nærmere ovenfor.
• Et rekreatvt område, G4.R02 Solholm Camping, med mulighed for udvidelse til 200 campingenheder, fastholdes.
• Et rekreativt område til golfbane, G4.R14, fastholdes.
• Et SOMMERHUSOMRÅDE, G4.S07 i Drøsselbjerg Strand, lokalplan 89 og 93, Gl. Gørlev Kommune, fastholdes.
• Et SOMMERHUSOMRÅDE, G4.S08 i Drøsselbjerg Strand, der er udlagt ved Landsplandirektiv 2005 og i i Regionplan 2005, fastholdes.
• Et SOMMERHUSOMRÅDE, G4.S03, der er udlagt i Regionplan 2005, fastholdes.
• Et landzoneareal ved Reersø Ornum (rammeområde L16 i Gørlev Kommuneplan), der skulle overføres til SOMMERHUSOMRÅDE, udgår.

Øvrige ændringer i rammer og zoneforhold

Ændrede zoneforhold

Zoneoverførsel af arealer fremgår af kort over rammerne.

Ændringer i zoneforhold fra landzone til byzone sker med baggrund i udbygning til bolig og erhvervsformål, samt en konkret vurdering om afrunding af byerne, til dels med udgangspunkt i de gamle kommuneplaner. Fx. planlægges der for at overføre et område nord for Kr. Helsinge til boligområdet G2.B01. Området er ikke et udbygningsområde, men inddrages i BYOMRÅDET som en naturlig afgrænsning af byen.
 

SOMMERHUSOMRÅDER er gennemgået for muligheden for at overføre beskyttede naturtyper til landzone.

Ændrede rammer

Som led i harmoniseringen af de 5 gamle kommuneplaner er kommunen gennemgået for at ensarte:

• arealanvendelsen efter Plansystem DKs kategorier, hvorved flere rammer er blevet opdelt, idet anvendelsen er blevet præciseret. Andre områder er blevet rammelagt, hvilket især gør sig gældende for rammer i landområdet.
• landsbyafgrænsninger, hvorved ingen yderligere landsbyer er blevet rammelagt i planområdet. 
• boligområderne efter boligtyper hvor muligt.

Som led i revisionen af kommuneplanen er der lagt vægt på en bedre arealudnyttelse indenfor BYOMRÅDERNE under hensyn til at forbedre både udnyttelsen af infrastruktur og rekreative muligheder. Det har ført til mindre justeringer af rammeafgrænsninger og fortætningsmuligheder i rammebestemmelserne.

Endelig har der været fokus lavtliggende områder, der enten er udtaget af rammerne eller disponeret som rekreative områder.

De generelle rammebestemmelser er udarbejdet på baggrund af de 5 gamle kommuneplaner og under hensyn til gældende lovgivning, de statslige interesser i kommuneplanlægningen og kommunalbestyrelsens mål for planlægningen.